18 mil pesos el metro cuadrado
Sobrevaluado 600 %: 45 millones
Nuevamente los funcionarios del municipio nos obligan a realizar consultas a entendidos y tomar la calculadora.
En realidad, de más está decir que debería ser el cuerpo de CONTRALOR obereño, es decir el Concejo Deliberante quién lo hiciera, en particular el concejal opositor Ricardo Jacquet, ya que si no lo hace él, nadie mas lo hará.
Al mismo tiempo, tres renovadores, más un radical y uno del Frente parla Victoriaestán discutiendo la redacción de la futura Carta Orgánica, donde plantean que se incluya transparencia y control en la gestión; empero el sistema democrático ya establece contralor del ejecutivo. Debería empezar por cumplirse lo que ya está escrito, antes de seguir escribiendo más letra, lo contrario no sirve, pues es letra muerta.
En septiembre de 2011, INFOBER publicó sobre que cada semana algo nuevo nos sorprende desde el municipio. Se había publicado hacía 7 días (Sábado 17 de Septiembre) los dichos del intendente Ewaldo Rindfleisch respecto al pedido de fondos hecho al gobierno nacional, mediante un proyecto elevado a Planificación Federal, para la construcción de la nueva municipalidad.
Este había dicho que solicitaron 30 MILLONES de pesos para la obra, lo cual ya resultaba en una suma excesiva pues, hacía APENAS más de un año (ahora dos), precisamente el 4 de febrero de 2010, se presentaron los seis proyectos, donde fue elegido un diseño de edificio que contempla demoler el viejo y tradicional edificio municipal construido en 1944,la Casadela Culturade 1953, y hasta se mencionaba el edificio de la comisaría que corresponde al año 1937. En aquel momento, se habló de un costo aproximado de 10 millones de pesos.
Al mismo tiempo, en un informe especial de David Villalba y Erlene Benítez (Alumnos de Técnico en Comunicación Social) del I.P.E.S.O., publicado en Misioneslider en ese mismo mes, el Secretario de Desarrollo Urbano dela Municipalidadde Oberá, Juan Carlos Balsari había dicho que el proyecto costaría $7.500.000 aproximadamente, a lo que se le debería agregar la demolición de la antigua obra.
Casi simultáneamente unos días después, el intendente decía 30 millones, mientras que Balsari hablaba de 7,5 millones.
Luego antes que finalice septiembre, el mismo Balsari dijo ante un periodista de este medio que, los 30 millones no serían suficientes, pues la inflación de 2011 hace que se deba actualizar el pedido. “Andará en los 50 millones” concluyó con total liviandad el funcionario.
Si según el INDEC de Moreno, del Frente parala Victoria, mismo grupo político al que pertenece fielmente el intendente, dice que la inflación anual es del 8 %, y según los medidores privados es de un20 a25 % anual; en Oberá se plantea una inflación que, desde el 4 de febrero de 2010 hasta fin de ese año cuando se elevó el proyecto, fue de 300 por ciento, pues se dijo que costaría 10 millones pero se pidió 30 millones unos meses después dentro del mismo año.
Debido a la “inflación”, Balsari dijo que costaría unos 50 millones el mismo proyecto, (20 millones más que lo expresado por Rindfleisch) aunque días antes le había dicho a los estudiantes del IPESO que el costo sería de 7,5 millones. Así mismo, en un reportaje de otro medio, el intendente habló de unos 33 millones.
Contradicciones, números “inflados” que saltaban de7,5 a30, luego a 33 y 50 millones. “Sale tanto, pero pedimos tres veces más, y ahora pedimos cinco veces más”…etc
En aquel momento, INFOBER pidió públicamente que el municipio de a conocer los costos reales del proyecto, pero esto no ocurrió.
Esta semana, el secretario de Desarrollo Urbano de Oberá, Juan Carlos Balsari habló otra vez sobre la construcción de la nueva municipalidad diciendo que “El presupuesto que nosotros manejamos es de 45 millones de pesos”, y lo financiaría la provincia.
Resulta fácil tirar números redondos sin especificar como se gastarían esos 45 millones. Se debe entender que es una cifra muy elevada. De hecho, a modo de comparación, podemos decir que alcanzan para construir casi 2 mil viviendas industrializadas.
Pero vamos a ir un poco más allá con la calculadora. Tanto Balsari como el intendente no dan precisiones de la cantidad de metros cuadrados que tendrá en nuevo palacio municipal.
Empero podemos considerar el espacio que ocupa actualmente en el edificio improvisado de calle Buenos Aires. Allí, estimativamente, se calcula que utiliza unos1.200 metros cuadradosentre todas las oficinas.
Por lo tanto, el nuevo edificio municipal debería tener una superficie del doble aproximadamente para mejores comodidades y más espacio.
De todos modos, es importante mencionar que el palacio municipal de la ciudad de Paraná, capital del Entre Ríos, ubicado en Urquiza y Corrientes, posee1.700 metros. Se administra desde allí una comuna de unos 350 mil habitantes.
Oberá posee menos de un 20 por ciento de esa cantidad de habitantes, por lo que no debería demandar un edificio municipal tan grande.
Consultando a profesionales del rubro de la construcción, y según el informe del Colegio de Arquitectos de Entre Ríos, respecto al costo del metro cuadrado para construir (www.colegioarquitectos.org.ar), actualizado al mes de abril de este año tiene un valor de 3.193,75 pesos.
Este número puede variar para abajo o para arriba, pero sirve como parámetro de cálculo.
Siendo así, los 45 millones de pesos divididos los 3.193,75 pesos de costo por metro cuadrado de construcción resultan en14.090 metros cuadrados.
Esto quiere decir que, a los 1.200 que actualmente ocupa la municipalidad de Oberá para funcionar, le sumarían alrededor de 13 MIL metros más de superficie (diez veces), según los 45 millones de pesos que dijo Balsari.
Para tener una idea de lo que representa esta superficie de 14 mil cuadrados, podemos citar como ejemplo aproximado el edificio municipal incendiado de calle Jujuy 55, con unos400 metroscuadradosen la planta baja (20 x20 metros) sumados 34 PISOS más encima (una torre de 35 plantas), es decir, 400 x 35 = 14.000.
Igual ejemplo se puede dar con el actual edificio que ocupa sobre la calle Buenos Aires, cuya planta principal tiene unos400 metroscuadradosy allí funcionan Dirección de Inspección, Carnet de conducir, habilitaciones, cajas, etc. Sería esa planta con 34 pisos encima para lograr la superficie de 14 mil metros cuadrados.
De más está aclarar que la municipalidad no necesita descabellada superficie edificada. Como dijimos antes, con unos2.000 metroscuadrados, o en todo caso con el doble de lo que ocupa actualmente bastaría, máxime considerando que la municipalidad de Paraná tiene1.700 m2.
Pero considerando el doble de la superficie actual que utiliza el municipio obereño, serían2.400 metroscuadrados.
Este número multiplicado por 3.193,75 pesos el m2, arroja una cifra de 7,6 millones de pesos.
En un intento de justificar se dirá que falta sumar demoliciones, mobiliario, instalaciones, etc.
Empero de 7,6 millones a 45 que dijo Balsari, hay una diferencia de 37,4 millones… ¿Por qué hay tanta diferencia?
De hecho, haciendo la cuenta al revés, 45 millones divido los2.400 m2que requeriría el nuevo edificio municipal, nos encontramos con un costo por metro cuadrado de 18.750 pesos, es decir, unos 15 mil pesos más POR METRO CUADRADO que el valor actual de mercado. Sobrevaluado 600 % más.
Aún cuando el nuevo edificio municipal fuese a tener más del doble de la superficie que ocupa en la actualidad, el costo por metro está hasta 5 veces sobrevaluado.
A3.000 m2de superficie, el costo que arrojaría es de 15 mil pesos.
4.000 m2 arrojan 11.250 pesos por m2
5.000 m2 un costo de 9000 mil en m2 (casi tres veces más el valor de mercado).
Además, puede mencionarse que el cercano municipio de 25 de Mayo anunció la construcción de su nuevo edificio municipal para este año al valor de 3 millones de pesos, en una superficie de600 m2(la mitad de lo que utiliza la municipalidad de Oberá actualmente), por lo que los aproximados2.400 m2que requeriría el nuevo edificio municipal obereño debería demandar unos 12 millones de pesos, casi 4 veces menos de los 45 anunciados por Balsari.
Por último, en función de seguir comparando y analizando costos (cosa que debería hacer el HCD), buscamos valores de edificaciones existentes en venta.
Así es como encontramos un edificio ubicado sobre calle Reguera y Av. Costanera de Posadas. Consta de 2 Plantas, Entrepisos y Azotea con una superficie edificada de992,82 m2(un poco menos de lo que ocupa la municipalidad de Oberá actualmente) al costo incluido terreno de 1.100.000 dólares, es decir 4,7 millones de pesos.
Según cotización del terreno de450 m2que ronda entre 1.6 y 2 millones de pesos (400 mil dólares), el edificio cotizaría en unos 2,7 millones de pesos. Se podría comprar 16 de estos edificios sin contar el terreno con los 45 millones de pesos, y 10 con el terreno incluido. Tel.: 0054-03752-424400 – 428315
Otro ejemplo resulta de un edificio en pleno centro de Posadas de varias plantas, donde funcionaba el Banco HSBC sobre calle Félix de Azara entre Bolívar y Córdoba. Construido en 3 niveles de muy buena calidad, Aire Acondicionado Central, oficinas varias. Frentes vidriados. Edificio Aprobado según normativas de BCRA Superficie de terreno:278 m2.
El valor total de venta es de 1.400.000 de dólares, es decir unos 6 millones de pesos. Quitando el valor del terreno de alta cotización por la ubicación céntrica, el edificio se evalúa en 4 millones de pesos. Se pueden comprar 11,25 de estos edificios de tres plantas con los 45 millones.
Edificio vidriado de tres pisos con chochera ubicado sobre calle Córdoba Nº 2343 entre calles Jujuy y San Luis de Posadas. Acceso de categoría, escalera, ascensor con amplio palier, servicio contra incendio, iluminación de emergencia, portero eléctrico, agua fría caliente, telefonía, instalación para AA, detalles de terminación de primer nivel, fachada integral de piel de vidrio, jardines interiores. Cuenta con Planta Subsuelo para estacionamiento (12 cocheras), Planta Baja con hall de acceso, recepción, local, grupo de sanitarios y patios interiores. Planta 1º, 2º y 3º oficinas con sus respectivos núcleos sanitarios y Terraza para servicios generales. Tel.: 0054-03752-424400 – 428315
Valor $9.500.000 (9,5 millones), descontando valor de terreno de470 m2, el edificio cotiza en unos 7 unos millones. Se podrían comprar 6,5 de estos con los 45 millones.
Edificio ubicado sobre Av. Costanera entre calles Arrechea y Reguera de Posadas. Se trata de un Edificio terminado donde actualmente funciona la red FarmaCity, con Subsuelo, Planta Baja, Plantas 1º y 2º Piso, con sanitarios para discapacitados, ascensor, cloacas (con sistema de bombeo) Pozo alternativo, luz trifásica, luces con tablero computarizado.
Valor U$S 1.200.000 = 5,1 millones de pesos.
Descontando valor de terreno, el edificio cotiza en unos 3,3 millones. Los 45 millones de pesos alcanzan para adquirir 13,6 de estos edificios.
Por último, edificación de lujo en el Golf Club de Tigre (provincia de Buenos Aires) desarrollada en tres plantas. Hall de entrada, living y comedor con salida al jardín, cocina con isla, lavadero y dependencia de servicio, suite en planta baja. Primer piso: hall de distribución, master suite c/vestidor y baño con doble ducha, jacuzzi tv de32 pulgadas. Dos suite con vestidor y baño. Un departamento de dos dormitorios con baño. 3 piso tiene un play con baño completo y un home theatre. Terraza con jacuzzi y una ducha. Solarium con reposeras, plantas. Doble heladera, lavaplatos y microondas, en la cocina. Pisos son de porcelanato, aberturas doble vidrio, calefacción por piso radiante. Galería con parrilla, riego y pileta.500 m²cubiertos,1170 m2en total. U$S 1.200.000 = 5,1 millones de pesos. Se podrían adquirir 9 de estas lujosas mansiones ubicadas en Tigre, la zona más cara del país después de Puerto Madero, incluyendo el terreno, con los 45 millones de pesos.
Semanario Infóber 58
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